Una nuova riforma del condominio (AC 2692) promette di rivoluzionare la gestione degli stabili introducendo regole stringenti per gli amministratori e nuovi rischi per i condòmini virtuosi. Chi è in regola con i pagamenti rischia ora di doversi fare carico dei debiti dei morosi prima di poter esercitare il diritto di rivalsa.
Il disegno di legge AC 2692: obbligo di laurea
Arriva una stretta per gli amministratori di condominio e modifiche sostanziali per i condòmini, specie quelli alle prese con morosità. Il disegno di legge AC 2692, promosso da Elisabetta Gardini e sostenuto da Fratelli d’Italia, delinea la riforma “bis” del condominio a 13 anni dalla precedente. Il testo, presentato ufficialmente il 17 dicembre a Roma, introduce requisiti professionali e regole sulla regolarità contabile molto più stringenti. Gardini ha parlato della creazione di tavoli tecnici con professioni e associazioni per migliorare quello che viene definito un testo “aperto”.
La novità che maggiormente impegna la categoria è l’obbligo di possedere una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche. Non basterà il diploma di scuola superiore, neanche per gli amministratori “fai da te” che operano nel tempo libero. Chi è già iscritto ad albi, ordini o collegi dell’area economica o tecnica (come periti, geometri, ragionieri) è esentato. Chi possiede solo un diploma di liceo o di istituto alberghiero dovrà trovare alternative. Verrà creato un elenco presso il Mimit dove gli aspiranti amministratori dovranno iscriversi, dimostrando i requisiti. Chi esercita senza iscrizione rischia un’ammenda da 1.032 a 5.160 euro. Il decreto 140/2014, che prevede 75 ore di formazione iniziale più 15 di aggiornamento annuale, resta in vigore anche per i laureati.
Trasparenza e nuovi elenchi: cosa cambia per i revisori
Per i condòmini che contano oltre venti unità, l’amministratore dovrà nominare un revisore contabile. Questi avrà un mandato di due anni non rinnovabili e dovrà attestare la correttezza del rendiconto con criteri rafforzati. I revisori dovranno a loro volta iscriversi a un apposito elenco nazionale presso il Mimit. La contabilità applicherà il criterio di cassa e prevederà la redazione di una situazione patrimoniale e uno stato di ripartizione dei costi che evidenzi i conguagli. La figura del responsabile dei dati personali viene istituzionalizzata con nomina assembleare.
Un elemento favorevole per i professionisti è il rinnovo automatico della nomina annuale, risolvendo il problema delle assemblee che non raggiungevano la maggioranza di 500 millesimi. Tutti i pagamenti devono transitare su conto corrente bancario o postale, eliminando l’uso del contante. Il disegno di legge propone l’introduzione della detraibilità delle spese condominiali ordinarie nella dichiarazione dei redditi, similmente a quanto accade per quelle sanitarie. Questa misura mira ad abbassare il carico fiscale e incentivare la regolarità dei versamenti, garantendo al contempo la massima tracciabilità.
Morosità: chi paga subito si fa carico del debito altrui
L’aspetto più controverso riguarda i fornitori e i creditori del condominio. Questi potranno agire direttamente sul conto corrente condominiale senza la necessità di citare individualmente i morosi. In caso di bilancio negativo, i creditori potranno rivalersi anche sui condòmini che sono in regola con i pagamenti. Questi condòmini manterranno un diritto di regresso nei confronti dei debitori insolventi, ma di fatto, chi paga regolarmente si ritroverà a coprire i debiti altrui prima di poter recuperare le somme versate.
I morosi godono di un temporaneo vantaggio: l’amministratore potrà richiedere decreti ingiuntivi solo dopo l’approvazione del rendiconto. Tale approvazione può avvenire fino a 180 giorni dopo la chiusura dell’anno contabile, dilazionando i tempi per il recupero crediti.
Fondo spese subito e l’attestazione di sicurezza
Per la sicurezza delle parti comuni sarà obbligatoria l’attestazione di una società specializzata. L’amministratore potrà ordinare direttamente i lavori di messa a norma qualora l’assemblea rimanga inerte. Riguardo la manutenzione straordinaria, il fondo spese dovrà essere costituito immediatamente. Non sarà più possibile richiedere progressivamente i versamenti ai condòmini seguendo l’andamento dei lavori.
L’obiettivo dichiarato è garantire maggiore trasparenza e sicurezza nella gestione condominiale, pur ricadendo il costo primario di questa trasformazione, ancora una volta, su chi ha sempre rispettato gli obblighi di pagamento.
